土地出让金影响因素分析

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，并按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。其计算方式会直接影响到房地产开发商和购房者的利益。以下是土地出让金影响因素的分析：

土地用途

土地出让金主要用于商业、住宅等经营性用地，而非经营性用地（如工业、教育、科研等）则不征收土地出让金。

土地面积

土地出让金的征收是以土地面积为基础的，因此需要准确测量土地面积。

土地价值

土地价值受多种因素影响，如地理位置、交通状况、周围环境等。因此，需要对土地价值进行评估，以确定土地出让金的标准。

土地供求关系

土地出让金的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。

经济发展阶段

处于工业化中期的重化工阶段，对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升，从而相应地带动土地供应的需求；处于城市化发展的加速期，农民进城，各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨，从而也必然造成对土地供求紧张。

投资热情

2003年后中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期，外资、民资等投资热情上涨，同样也必然拉动对土地供应的需求，令各地的土地供求矛盾缺口增大。

土地政策

国家在上世纪90年代改革了供地政策，对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金制度规定办法。

土地财政问题

土地出让金成为地方政府预算外收入的主要来源。各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下，土地出让金可使地方政府将后50~70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。

以上分析表明，土地出让金的计算涉及到多个方面的因素，包括土地本身的特性、经济发展的需求以及政府的政策导向等。这些因素相互交织，共同决定了土地出让金的最终水平。