房地产开发成本增减趋势

一、房地产开发成本的基本概念

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，它构成了房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。

二、房地产开发成本的影响因素

1. 土地费用：包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。随着国家对土地政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

2. 前期工程费：前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及"三通一平"等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。

3. 建筑安装工程费：指房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。

三、房地产开发成本的管理趋势

1. 成本管理趋势由控制“成本发生”转为控制“成本形成”：随着利润率持续走低,房地产行业的暴利时代已经结束,在这样的大背景下,越来越多地产企业意识到成本管理是维持企业生存的根本途径之一,成本管理的重要性不言而喻。成本管理的核心也不再以控制为主,而转为以价值实现为主,这也是当前第一、第二梯队的房地产企业成本管理的重点发展方向。

2. 做好成本规划：成本策划的核心是控设计，在建立规范的成本控制体系的同时,需将成本前置,在设计阶段做好成本规划,规划好每一分钱都能花在刀刃上。

3. 加强资金计划执行的监控：资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上,这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调,扎实地做好基础工作。

四、房地产开发成本的现状与建议

1. 建筑企业对成本控制缺乏规范化的管理：开发商在开发房地产项目时一般会拆分工程,然后把拆分的工程进行转包和分包,开发商通过这样的方式来达到成本控制的目的。但是这样的做法在工程建设初期会起到一定的积极作用,但是在工程项目的施工后期,开发商和分包单位之间、分包单位和总分包单位之间以及分包单位和分包单位之间就会出现各式各样的问题,不利于工程后期的管理。

2. 招标文件的制定不完善：有些开发商在招标时,制定的招标文件不详细、不完善,致使开发商对后期的监管不到位,签订的合同漏洞百出,不利于对建筑工程实施成本控制。

3. 项目寿命周期的管理不规范：开发商对项目的整个寿命周期缺乏相应的系统化管理,资金的流动贯穿到项目寿命周期的各个环节,所以开发商要想进行有效的成本控制,就要制定完善的管理措施,管理和控制项目寿命周期的每一个环节。

综上所述，房地产开发成本受多种因素影响，并且其管理趋势正在发生变化。为了有效地控制房地产开发成本，企业需要在多个环节采取措施，包括但不限于优化设计、规范招标、加强资金管理等。同时，企业还需要关注外部政策和市场环境的变化，以应对可能出现的成本增减趋势。