土地出让金返还模式优化策略

土地出让金返还模式的优化策略可以从以下几个方面进行：

1. 合规性原则

在签订合作协议时，首先要考虑合法合规性。只有确保合法性，项目合作的合法性和长期性才能得到保障。此外，双方还需遵守已签署协议的相关内容精神，并在必要时对不符合当前实际情况的内容进行协商调整。

2. 多渠道设计原则

由于项目开发周期长，过程中可能会遇到政策变化等问题，因此在洽谈协议时需要考虑多渠道、多方式实现返还。

3. 动态结算原则

考虑到大型文旅项目开发周期长，出让土地规模大，很难在短时间内完成土地出让，因此需要在协议中明确返还的确认方式、结算方式等。

4. 返还渠道设计

常用的返还渠道设计包括：通过产业发展基金给予项目资金支持；企业上缴税收地方留存部分中可在协议中约定一定比例返还企业；根据招商引资、产业发展等相关政策对项目引进具有带动性、影响力的企业给予一定奖励；对部分地块容积率略作上调，而出让价格不变，达到变相返还的目的；土地挂牌价格进行调整，适当降低挂牌价格，以实现返还目的；政府回购物业后可委托企业进行经营管理；无形资产置换等。

5. 税务处理的优化

对于开发企业为政府建造学校、幼儿园等公共配套设施而取得的土地金返还款，可以将其视同销售收入计算征收土地增值税；对于其他开发企业取得的土地出让金返还款，实质是政府给予企业土地价款的优惠折让，因此，在土地增值税清算时，应将土地出让金返还款抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

6. 政府主导拆迁的优化

在政府主导拆迁的情况下，土地出让金返还可用于建设购买安置回迁房、拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）以及用于开发项目相关的基础设施建设。为了优化这一过程，可以在出让合同中明确规定土地出让金返还的具体条件和标准。

通过上述策略的实施，可以有效地提高土地出让金返还模式的科学性和合理性，从而更好地推动区域经济社会的发展。