房产调控与土地财政关系

一、引言

房地产调控政策对地方政府土地财政的影响是一个复杂的问题。近年来，随着房价的节节攀升，房地产调控政策不断出台。特别是在2010年以来，调控政策更是数不胜数。在这样的调控背景下，政府土地出让收入受到影响。由于土地出让金作为地方财政支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅过大、楼市趋冷，自然会加快救市政策出台。

二、房产调控对土地财政的影响机制

1. 土地出让收入：地方政府通过出让土地获得的收入，即土地出让金在房地产开发成本中是刚性的、固定的，这是近年来房价居高不下的一个直接而重要的原因。在收入不变、房价上涨或者收入上涨的幅度小于房价上涨的幅度的状况下，就会相对降低公众的购买力。换句话说，在推动房地产价格上涨的诸多力气中，土地出让收入占有最重要的地位。鉴于此，若想转变或减弱土地财政，削减土地出让收入应是最直接的一种途径。依据对房地产价格与土地出让收入的关系分析，可以通过调整房地产价格"倒逼"来影响土地出让收入。

2. 房地产税收：房地产税收能够有效地把握房价的上涨态势，有利于缓解当前房地产市场的供需冲突。

3. 开发商资金成本：调控政策会影响开发商的资金成本，从而影响其投资决策和房价走势。

4. 地方政府融资成本：地方政府土地债务规模存在着过度依靠土地财政收入，债务的不透亮性提升了地方政府融资成本。

三、实证分析

1. 张双长和李稻葵（2010）的研究：他们指出，假设其他影响因素不发生变化，地方政府对土地财政的依靠程度与该城市的房价指数呈正相关关系。同时，周彬和杜两省（2010）也论证了"土地财政"下地价与房价的相关性。此外，还论证了土地价格与房地产供应数量之间的关系。

2. 娄成武、王玉波（2013）的研究：他们发觉，中心政府为了规范地方政府的财政税收活动，试图通过重新构建财政集权的方式来实现，结果却"激励"了地方政府体制外的土地财政猎取活动。

3. 宋勃（2010）的研究：他总结了房价过度波动三个主要方面的负面影响。第一，房价的过度波动会导致宏观经济的波动。国际货币基金组织在发达国家房地产价格暴跌的研究中发现，它所造成的损失是股价暴跌造成资产损失的2倍以上，且最终影响国内生产总值平均下跌8%。第二，房地产价格的过度波动会导致资源配置的扭曲。房价的高速上涨或吸引到更多各行各业的资金流向房地产业，而导致社会经济结构失衡。

4. 郭珂（2013）的研究：她利用收集的从1999-2009这11年的省级面板数据，研究土地财政依赖、地方财政缺口与房价之间的关系，结果发现二者对房价水平均有正向影响。

四、结论

房产调控与土地财政之间存在着密切的关系。调控政策不仅直接影响土地出让收入和房地产税收收入，还会影响开发商的资金成本和地方政府的融资成本。因此，在实施房产调控政策时，需要充分考虑到其对土地财政的影响，以便更好地实现调控目标。同时，也需要通过改革和完善相关政策，来减轻对土地财政的过度依赖，实现房地产市场的健康稳定发展。