年租代替批租的实施效果

年租代替批租是一种土地使用制度的变革，其实施效果可以从多个角度进行考量。

对财政收入的影响

推行年地租制的好处之一是有利于财政收入的稳定与增长。这是因为政府将一次性收取的土地出让金改变为持续的年租金。然而，也有学者指出，如果将土地一级开发费用和城市建设配套费用也纳入年地租之内，可能会出现政府需要垫支巨额费用的问题。

对房地产市场的影响

年地租制有助于保持房地产市场的健康发展，防止地方政府因片面追求财政收入而牺牲土地供应计划的合理性。此外，实施年租制还可以降低使用者的购地门槛，使土地资源得到更合理的配置和开发利用，加快社会经济的发展。

对地方政府行为的影响

年租制可以保证地方政府取得可持续的平稳的土地收益流，从而有利于抑制地方政府扩张建设用地及其他短期行为，防止地方政府在城市建设中凭借土地“寅吃卯粮”、过度透支未来财政收入，有效防范金融泡沫和财政风险。

对房价的影响

一些专家认为，将土地出让金改为年租、批租并存，可以有效抑制高房价。这是因为实施年租制有利于降低住宅开发的一次性投入，控制房价。因为售出时的房价由建筑成本和分年度的土地成本价构成。如果没有了土地出让金的一次大额资金支付的门槛，开发商的融资压力减小，金融风险降低，在一定程度上减轻了投资人建设和用地方面的双重资金压力，提高其投资的积极性。

对社会公平的影响

年租制可以大大降低地方政府在收取土地资产收益上的随意性，有利于防范和抑制腐败。此外，国有住房的房租水平远远低于民间出租屋，这样对减轻租户负担肯定是有利的。

对土地市场体系的影响

土地批租制创设了可转让、可出租、可抵押的出让土地使用权，比较彻底地实现了土地市场化，奠定了土地市场体系的制度基础。而在土地年租制下难以建立起适应市场经济发展需要的土地市场体系。

综上所述，年租代替批租的实施效果是多方面的，包括对财政收入、房地产市场、地方政府行为、房价、社会公平以及土地市场体系的影响。然而，也需要注意到，这种变革可能带来的问题和挑战，例如政府需要垫支巨额费用、腐败问题以及对土地市场体系的影响等。因此，在实施这种变革时，需要进行全面的考虑和规划。