商业地产投资回报率计算

商业地产投资回报率的计算方法主要有以下几种：

租金回报率法

这种方法的计算公式为：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。这种方法考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。但是，由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

租金回报率分析法

这种方法的计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。但是，没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。这种方法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

投资回报率分析计算公式

投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价。这种方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。 但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析

投资回收时间分析计算公式

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12。这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。 该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性

在实际操作中，可以根据自己的情况选择适合的计算方法。同时，需要注意的是，投资回报率是一个重要的投资指标，可以帮助投资者更全面地评估投资项目的风险和收益，从而做出更加合理的投资决策。