土地出让金收入下降原因

经济周期波动

土地出让金收入下降的一个重要原因是对实体经济和宏观经济走势的影响。土地作为生产要素，其市场需求必然受到实体经济发展、宏观经济走势等直接影响。不同时期的土地出让规模存在一定的波动是正常现象。例如，2022年上半年全国土地出让收入的降低超出了很多人的预期，这是因为受到了新冠疫情、国际政治经济局势等影响，我国的经济增长速度有所下降，相应的土地市场需求也有下降。而且，中国改革开放40多年来，已经进入城市化、工业发展的后期，各种建设用地需求也在下降，在这些综合因素下，土地出让规模下降是必然的。

土地市场调控

土地出让金收入下降也是房地产市场调控的应有之义，反映了我国房地产市场和土地市场正逐步回归理性。近年来，地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况，对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。这意味着地方政府对房地产相关税收的依赖度上升，是2003-2013年间中国地方财政对于广义的土地财政依赖度上升的主因。在调控之下，房地产开发商和消费者对未来走势的预期趋稳，不会因为担忧房价猛涨而急于入市。

地方财政结构变化

地方财政结构的变化也是一个重要因素。随着房地产调控，楼市转寒，土地收入进入周期性缩水。部分省份地方财政对土地出让金的依赖度已等于或低于对房地产相关税收的依赖度。地方政府必须尽快转变发展观念，靠卖地发展经济的时代已经过去了，依托经济创新发展新经济，是实现长期可持续发展的必然选择。

土地出让金收入在地方政府的财政收入占比降低

随着卖地收入的减少，其在地方财政中的占比也在降低。从2023年前4个月数据来看，土地出让金收入在地方政府性基金预算收入中的占比已降至88%；在整个地方财政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。这表明地方政府对土地出让金的依赖程度正在减弱，需要寻求其他的财政收入来源。

综上所述，土地出让金收入下降的原因是多方面的，包括经济周期波动、房地产市场调控、地方财政结构变化以及土地出让金收入在地方政府财政收入中的占比降低等。这些因素共同作用，导致了土地出让金收入的下降。