东部地区土地出让金特点

1. 土地出让金的定义和重要性

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。它是政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。土地出让金在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。

2. 土地出让金的快速增长

2003年后中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期，外资、民资等投资热情上涨，同样也必然拉动对土地供应的需求，令各地的土地供求矛盾缺口增大。特别是在东部地区，由于其优越的地理位置和经济基础，对土地的需求更加旺盛，从而导致土地出让金的快速增长。据统计，2007年至2013年，土地出让收入增速从48.17%震荡上升至118.90%。

3. 土地出让金的收缴问题

尽管土地出让金带来了巨大的经济效益，但是在收缴过程中也存在一些问题。例如，地方财政对于土地出让收入的依存度不断增强，影响地方财政收入的可持续发展。此外，土地出让收入多采用专户汇缴形式，且缴库时滞较长。这些问题在一定程度上影响了土地出让金的有效管理和使用。

4. 土地出让金的级差地租问题

东中西部高低悬殊的土地出让金是级差地租在起作用。级差地租是指在同一块土地上，由于地理位置、土壤肥力、水利条件等自然因素的不同，或者由于社会经济条件的不同，如交通运输条件、接近市场程度、开发历史等，不同地块的地租水平存在差异。在东部地区，由于其优越的地理位置和经济基础，土地的价值更高，因此土地出让金也相对较高。

5. 土地出让金的弊端

土地出让金制度带来的一些弊端相当显现突出。弊端之一:各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下，土地出让金可使地方政府将后50~70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。这种行为,既有悖于"代际公平性"即代际之间利益关系公平性,又有损于土地资源使用的有效性。弊端之二:土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和,本届政府获得的土地出让金,实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。在目前的土地出让金制度下,现任届政府将土地出卖,卖地收益都由本届政府支配,这样,就使得各届政府无法实现收益共享,令地方政府在任期内热衷于批地卖地。弊端之三:征地与卖地之间的巨额利益诱使土地"寻租"。不少地方政府,以经营城市或经营土地等名义,炒作土地。

综上所述，东部地区土地出让金的特点主要体现在其快速增长的趋势、存在的收缴问题、明显的级差地租效应以及伴随而来的种种弊端。这些特点不仅反映了东部地区土地市场的活跃程度，也揭示了土地出让金管理中的挑战和问题。