土地出让金计算实例

土地出让金的计算方法主要有两种，一种是根据实际成交价进行计算，另一种是根据基准地价平均标准的40%进行计算。以下是两个具体的计算实例：

实例一：根据实际成交价计算

计算步骤：

1. 确定实际成交价。 如果土地有实际成交价，并且不低于所在级别基准地价平均标准，则按照成交价不低于40%的标准计算出让金。如果成交价低于基准地价平均标准，则按照标准地价平均标准的40%计算出让金。

实例二：根据基准地价平均标准的40%计算

计算步骤：

1. 确定基准地价。 首先需要确定的是网格点楼面基准地价，这是房屋所在位置的楼面价，可以通过南宁市居住用地网格点基准地价图查询。如果上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，则按照南宁市居住用地网格点楼面基准地价的最低值188元/平方米计算。

2. 计算容积率修正系数。 容积率修正系数的计算公式为：当r<7时，容积率修正系数=(2.2/r)(1/1.7)，当r≥7时，容积率修正系数=0.5062。其中，r为上市房屋房产证上的建筑面积与土地证上记载的土地面积的比值。

3. 计算年期修正系数。 年期修正系数的计算公式为：年期修正系数=[1-(11+R)N]/[1-(11+R)M]。其中，R为土地还原利率，N为该宗地剩余使用年限，M为土地使用权法定最高出让年限(住宅用地法定最高使用年限为70年)。

4. 计算土地出让金。 最后，将上述四个步骤得出的结果代入土地出让金的计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数，即可得到土地出让金的具体金额。

以上两个实例详细介绍了土地出让金的计算过程，希望对您有所帮助。