商业化运营的实施要点

1. 市场调研与定位

商业化运营的第一步是对市场进行深入的调研，了解行业趋势、竞争对手、消费者需求和市场规模等信息。这有助于发现机会和威胁，为制定针对性的策略提供依据。此外，还需要明确商场的定位，并测算其定位的精准性。这包括分析各商场的定位并测算其定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。

2. 业态分布与动线设计

业态分布的调研不仅要罗列各调研商场的大体业态组合，还要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况。同时，需要将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型。

3. 功能区划分

功能区划分除业态布局外，还需要根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区(接待区、寄存区)功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益。

4. 运营模式的选择

将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。

5. 商圈调研

商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。对项目所在地调研，需要采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量，以此测算自然顾客流数量；分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找多元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。

6. 消费者调研

消费者调研以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。需要统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点(货品、服务、价格、定位等)，以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找合适的模式的依据点。

7. 商业项目运营管理要点

商业项目运营管理要点包括准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升等。

8. 商业项目的信息化管理

为商业地产的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案，提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益。以实际数据为依据进行租约的洽谈；以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈。

9. 商业项目的规范化提升

多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；以商铺为主要经营对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标。

10. 商业项目的全程信息化管理

完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是商业地产的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；监控客单价、客户群组及顾客流向。